北京玫瑰园在线_北京玫瑰园张云雷资料

摘要： 急求房地产营销失败的案例。。。北京玫瑰园是一个卖了十几年的别墅项目，实际上它的规模并不大，除了几经易手，地理位置不佳和公司管理混乱外，营销失策也是很重要的一点。地产营销人员总是...

急求房地产营销失败的案例。。。 北京玫瑰园是一个卖了十几年的别墅项目，实际上它的规模并不大，除了几经易手，地理位置不佳和公司管理混乱外，营销失策也是很重要的一点。 　　地产营销人员总是容易犯一个大错，拿玫瑰园来说：为了达到明确目标群体的要求，就把自己定位在了一个过于拥挤和客群过少的市场，这就是过分定位，形象窄众化的表现。玫瑰园所有的报广都给人感觉玫瑰园像是北京最贵的、北京最奢华的、北京最别墅的，以至于“别墅还是玫瑰园”，这句话都蹦出来了，而他们自己还沾沾自喜，以为报广多么成功似的。结果富豪本来圈子人就少，去看的只有一小部分，不满意的又居多，真正购买的富豪自然就少了，而想步入富豪阶层的中产阶级又被吓着了不敢去看，实际上这部分中产阶级才是玫瑰园真正的居住者和购买客户。 　　真正成功的营销定位，应该是象Ipod那样的：“For young people of all ages（为所有年轻人准备）”。实际上真正能买得起Ipod那么黑那么贵的产品的年轻人又有几个？或者象阿玛尼一样就定位的“为有品位的人”。什么叫有品位？我还认为我比煤窑大款有品位呢。同样宝马的营销定位也是它畅销的基础，如果它定位为：“为层峰人士定制”，我相信销售就会很悲惨。 　　实际上在现在的地产营销和广告界，犯的都是这样的错误。比如2004年我参与的北京一个别墅项目“金碧湖畔”。一句“影响那些有影响力的人”和这一句话所衍生出来的主题和定位，就造成了如今形象的窄众，虽然现在卖得不差，但是窃以为是市场的原因，而非我等营销人员的功劳。所幸我在左突右闯中豁然开朗，也算为时未晚。 　　但是年前去沈阳谈“翔凤国际山水别墅”代理的时候（帮朋友开的代理公司的忙），竟然看到了同样的一句话，大概这家公司或这项目的代理公司和广告公司对我们04年做的“金碧湖畔”非常欣赏，但是却没有深入的分析“金碧湖畔”的销售成功是北京大势所趋造成的，沈阳却不具备这种市场环境，所以错误的定位自然造成了失败的销售，对此我是非常非常的深表歉意的。 　　本文主要是谈失败地产营销案例的，所以对成功的定位和正确的方向爱就不深入描述了，心得这种东西是仁者见仁、智者见智的。 　　另外，再提两点定位失误，一个是很多地产项目都把自己的产品定位在一个不重要的特点上，比如：“宽house”和“汤house”，宽和汤对别墅产品而言是重要的特点吗？是购买的第一决定因素吗？恐怕没有一个客户会把这两点放到第一位上；另外一个就是定位于并不需要的产品变化上，比如：“大钟寺商业广场--第四代商业广场”，什么叫第四代？如果说前三代是商店、商场和综合shopping mall的话，他们之间的差别那是非常明显和共识的，第四代是什么？实际上看完后觉得完全就是一个杂烩而已。 　　对于现在很好的地产市场环境来说，我的这些细微的心得体会实际上等于屁话，但是我一直相信牛顿第三定律：“当有一股力推动的时候，一定会有另一股反力来改变它的方向”。现在你取“朝庭”这么傻的名字，或者定位“银泰--北京第一高楼”都没有关系，反正买单者众，权当茶余饭后的谈资好了。

到北京玫瑰园需要办进京车辆通行证 在快到北京的高速服务区办理过.带着“四证”交10元钱即可.对临时进入五环路(不含)以内地区的外省市车辆改为凭“四证”(身份证、驾驶证、年检合格的车辆行驶证、尾气合格证)办理“北京市区通行证”； 外埠在京滞留三个月以上的车辆，凭有效的进京证明、停车泊位证、第三者责任保险和指定检测场出具的排放检测场出具的排放检测合格证到所在住地支(大)队宣传科办理车辆备案手续。 在尾气合格证记录证有效期内，车辆如明显冒黑烟或尾气经抽检不合格，民警有权收回排放检测合格证并通暂扣进京通行证。责令进行尾气治理，待尾气排放检验合格，得新办理尾气检测合格证后，方准到扣证机关领取暂扣的进京通行证或重新办理进京通行证。

北京玫瑰园的周边配套 大学城内配套公共设施有：地区级、居住区级行政办公、商业金融、文化娱乐、体育医疗卫生、教育科研（高等学校）等公共设施。居住小区级配套设施有：托幼、小学、中学。正在使用中的有汇佳国际学校。 周边亦有八达岭长城、北京国际高尔夫球场、北京华彬国际高尔夫球场、北京太伟国际高尔夫球场、十三陵风景区、蟒山国家森林公园、京密运河等自然风景区。 北京玫瑰园是位于“三园结合的辐射区域”即海淀区的“中关村高科技园区海淀园”；玫瑰园与昌平之间的“中关村科技园区昌平园”；地处海淀与昌平之间的“北京沙河高教园区”。 玫瑰园项目占地819亩，已开发至四期，一期别墅以美式、欧式、太空式和日式建筑风格为主；二期以太空式和日式建筑风格为主；三期别墅为北美建筑风格；四期别墅为北美新古典主义建筑风格（一、二、三期已售罄，正销售为IV期别墅） 北京玫瑰园素来以奢侈的规模、奢侈的园林、奢侈建筑、奢侈的生活著称于世，在经过长时间的对别墅生活模式的不断探索和实践中，不断地在对自己的否定中励精图治，精益求精为中国别墅市场不断地创造着一个又一个的奇迹。 新近推出的IV期新品，“Richelieu（黎塞留）”更是将玫瑰园的大宅艺术推向了一个前所未有的高度。 　玫瑰园规划面积819亩，占地址749亩（49.93万平方米），建筑面积17.6万平方米，容积率0.35。 一期、二期开发合称为“五洲别墅”包括美国区、欧陆区、太空区、日本区，一期、二期分布于美丽的维多利亚四周；三期‘北美爵世别墅区’占地32万平方米，其中分为渥太华区、温哥华区、多伦多区、纽纷兰区，散落在30000平方米的劳伦逊湖四周，依劳伦逊湖与枫叶大道因势因景而建。 　IV期新品，“Richelieu（黎塞留）”，建筑面积26719.37平方米，共七种户型20套超大规模独栋豪宅，坐落于玫瑰园地势的最高点，堪称富人区中的富人区。

首都玫瑰园的别墅 北京玫瑰园有很显赫的背景：这是中国迄今面积最大的别墅开发区，是北京市第一个赴香港招商的房地产项目，它一度被誉为“首都第一别墅”。但这是一朵带刺的玫瑰，它曾经让几个心雄万夫的奇男子黯然神伤，败走麦城。 　　1992年12月5日，在当时还十分冷清偏僻的北京郊区沙河镇小蔡村，一块硕大的公司招牌挂出来了：京港合资飞达玫瑰园别墅有限公司。此刻，笑容满面地站在它边上的，是一个叫刘常明的中年男人。 　　这时，刘常明的身份是当时十分受宠的“港商”，然而他其实是一个地道的北京人。1984年前后，一位叫赵章光的温州人发明了一种中药成分的生发剂“章光101”，由于效果显著，很快在东亚和东南亚一带广受欢迎。当年就有不少人靠当“章光101”的代理商而一夜暴富，刘常明和后来买了中国第一辆法拉利跑车的李晓华等人便是其中的几位。他通过钻营结识了赵章光，并成为了日本市场的总代理商，在短短的一两年里，他就摇身进入当时在国内还属凤毛麟角的“百万富翁俱乐部”行列。 　　自此，刘常明频繁穿梭于京港之间，成为两地商务交易的大红人。就在飞达成立的这一年，北京市在香港举办第一届投资贸易洽谈会，刘常明自然充当了牵线接待的中间人，他在香港盛情款待京城要员，时任市政府秘书长后因受贿锒铛入狱的铁英便成为刘常明盛筵中的首席座上宾，他送给铁英的大量礼物中仅两块劳力士总统型手表便价值15．3万元，相当于当时铁英15年的工资。 　　刘常明出手之豪爽可见一斑，当然他也得到了铁英更为豪爽的回报。1992年前后，京城房地产业遽然升温。精明的刘常明当然不会放过这一发财机遇。很快，他击败众多竞争者，抢到了昌平县沙河镇的这块地。此地离北京仅半小时车程，地平天旷，风景宜人，非常适合建造高档别墅区。更吸引人的是，这里与明陵地脉相连，是一块众所周知的风水宝地。 　　飞达玫瑰园经北京市政府批准兴建，由刘常明的香港飞达公司跟昌平县房地产开发总公司合资开发。玫瑰园占地49．9万平方米，规划建设别墅800余套，每套售价300万元以上。这一项目宛如芙蓉出水，甫一开盘就被誉为“首都第一别墅”。刘常明由此成为新闻焦点人物。 　　刘常明其实从一开始就没有打算认认真真地造别墅，他无非是拿玫瑰园设了一个局，企图炒一把楼花圈一笔钱就溜之大吉。事实也似乎正是这样，玫瑰园自轰轰烈烈地开盘以后，便没有真正地破土动工过，刘常明雇美国规划师拿出了一套十分精致豪华的规划图和别墅设计图，然后频繁地刊登广告，四处招商。他像一个诡谲的猎人，把一块天大的馅饼挂在半空 >>>>精品（肉文暖文）在线阅读<<<< 中，等着猎物自己撞上门来。 　　果然，猎物很快就来了。邓智仁是俊杰如云的香港楼市中的一个“神奇小子”。最初他借款1．2万港币，办起了包括他在内只有三个人的小小的利达行。到1990年，利达行一跃而成为香港最大的房地产代理公司，雇员超过500人。此时，小平南方视察的春风也刮到了香江，邓智仁顿时嗅到了巨大的商机。他俯瞰北京城，以那独特而高远的专家目光，一眼就瞄上了玫瑰园。 　　又是那么的巧合，玫瑰园的主人竟是他的香港客户，两位都梦想成为李嘉诚的男人就这样坐在了一起。邓智仁以香港利达行40％的股权作抵押，通过4家公司集资1亿港币，首期动用6000万港币，以投资的形式购买了北京玫瑰园2万多平方米的别墅，并借此成为该项目的销售总代理。 　　邓智仁推销玫瑰园的第一招是“围魏救赵”：先推销北京，再推销玫瑰园。他挟资1000万元，先后组团赴香港、美国、韩国推介北京，凭借其娴熟的营销技巧和人缘，玫瑰园一开盘就卖出了80套。 　　开局的第一碗开胃羹实在是太鲜美了。邓智仁认定这就是他苦觅已久的大金山，是他成为“李嘉诚第二”的开山之作。就在这时，发生了刘常明挪用首批购房款的大丑闻。邓智仁处心积虑，步步进逼，通过一连串的股权转让最终以8000万港币冲抵债务整体收购玫瑰园的开发权。刘常明空手套白狼，最终落得个身败名裂的下场。1994年初，欠下巨额债务、心态失衡的刘常明在家命归西天，有传是吸毒过量，有传是自杀身亡。 　　在法人、董事长的宝座上还没坐暖屁股，邓智仁就突然发现，刘常明提供给他的许多批文竟多处违规。也就是说，玫瑰园的合法地位尚有待重新确立。这显然是最让邓智仁大吃一惊的事，在北京没根没底的他很快掉进了跑批文、走关系的恼人漩涡中。 　　邓智仁大叹苦经：“接过来以后，很多烂事都落在我身上，跑批文，清烂账，搞得我焦头烂额，这些实在不是我的专长。”他处心积虑花8000万港币买来的可能是一张大“贼船”的船票。 　　一面要支付源源不断的工程建设款，一面要缴清巨额的土地出让金，深陷玫瑰园的邓智仁欲哭无泪。此时刘常明已魂归西天，他想要掐人的脖子都不知道该找谁了。 　　1994年底到1995年上半年，北京房地产市场滑入空前低谷。邓智仁纵有天大本事也无力回天，玫瑰园的销售陷入停顿。 　　1997年3月，在多方股权转让无果的情况下，精疲力竭的邓智仁终于下定决心从已经整整纠缠了他4年之久的玫瑰园噩梦中逃出。香港金时有限公司老板陆苍成为下一个玫瑰园主人。他入主条件之低简直让人不可思议：替邓智仁还清数百万港币欠款及送给邓智仁5套别墅。邓智仁将偌大一座玫瑰园及北京利达公司几乎白送给了陆苍，当然这里面也包括玫瑰园所欠下的“天文”债务：6．5亿元。 　　陆苍显然是另一个梦想在玫瑰园里攫到白金的冒险家。在他看来，尽管玫瑰园债台高筑，但每平方米300元的土地出让成本，其潜在升值空间十分诱人。 　　实际上玫瑰园现房始终无法销售套现，陆苍整日徒呼奈何。北京媒体再次把聚光灯对准了玫瑰园，上百位购房港人实在忍无可忍，集体向法院提起诉讼。原本就资本不足的陆苍哪有资金对付众多的债主，结果十五六家法院的封条覆盖了玫瑰园的每一寸土地。陆苍一枕白粱美梦。 　　1998年3月，受法院委托，北京市房地产价格评估事务所对利达玫瑰园进行评估，确定“玫瑰园别墅区”项目用地及地上物的市场价格为人民币5．99亿元。同期，北京市审计事务所对利达玫瑰园的所有账目进行审计后，玫瑰园资不抵债，总额1亿余元。 　　7月21日，法院公告：北京利达玫瑰园正式破产，由法院破产清算组接管，并择日拍卖。

中国农民大富豪，希森集团的建立者，他的简历，谁有？ 梁希森，希森集团及北京玫瑰园别墅有限公司董事长。{逸名网：起名|取名|测名 2007-3-13 14:30:25 uname.}{逸名网：起名|取名|测名 2007-3-13 14:30:25 uname.} 梁希森先生1955年生于鲁北乐陵市场家乡梁锥村（现已迁居北京），自幼家境贫寒，因兄弟姐妹多，经常食不果腹。为帮助父母摆脱贫困家境，他仅上过不到一年小学。10岁那年，不堪忍受饥饿折磨的梁希森离家到河北省讨饭。13岁开始，梁希森跟着别人干了4年打铁的生计。17岁，他在河北沧州的一个锻造工厂当上了锻工，后来还被提拔为车间主任。二十一岁下关东做木工活，78年23岁时回乡承包了100亩土地，当年收入3万元。80年以土地承包收入的几万元钱投资面粉厂，当年收入10万元。这是梁先生创办的第一个企业，也是希森集团及北京玫瑰园别墅有限公司的前身。随着企业资产规模的不断扩大，后逐步开办了五金厂、棉纺厂、棉织厂、建筑装饰公司等企业。95年组建乐陵市希森集团有限公司，注册资产2.7亿元人民币。96年初希森集团下属建筑装饰公司垫资2.6亿元承包原北京利达玫瑰园别墅建筑装饰工程。99年4月引进意大利先进节水灌溉技术在昌平投资1000万元成立北京中实节能设备有限公司。99年7月16日以第一大债权人的身份参与玫瑰园拍卖，以3.98亿元竞买成功，成为玫瑰园的新主人。2000年6月10日玫瑰园以崭新面貌重新开园，标志着梁先生事业的一个新的里程碑。